Czym jest zdolność kredytowa i jak ją samodzielnie obliczyć?
Czym jest zdolność kredytowa i jak ją samodzielnie obliczyć?
Autor: Mariusz Chromik
Kategoria: Kredyty / 7 min. czytania
Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych czynników naszej sytuacji finansowej, który wpływa na decyzję banku o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jest to bardzo częsty temat podczas moich spotkań z klientami, dlatego dzisiaj podzielę się z Wami prostym sposobem na wstępne „oszacowanie” czy stać nas na zakup lub budowę wymarzonej nieruchomości.
Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych czynników naszej sytuacji finansowej, który wpływa na decyzję banku o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jest to bardzo częsty temat podczas moich spotkań z klientami, dlatego dzisiaj podzielę się z Wami prostym sposobem na wstępne „oszacowanie” czy stać nas na zakup lub budowę wymarzonej nieruchomości.
Czym jest zdolność kredytowa?
Czym jest zdolność kredytowa?
Za każdym razem, gdy ubiegamy się o kredyt, instytucja finansowa musi dokładnie ocenić, czy będziemy w stanie terminowo spłacać zobowiązanie wraz z odsetkami. W tym celu analitycy sprawdzają dane zawarte we wniosku, a także w innych dokumentach finansowych, które zależą od rodzaju i źródła naszych dochodów. Ponadto analizowane są informacje przekazane przez Biuro Informacji Kredytowej i rejestr dłużników. Na podstawie danych wyliczana jest maksymalna suma zadłużenia, jaką będziemy w stanie spłacić.
Warto pamiętać, że banki posiadają różne algorytmy do obliczania zdolności kredytowej. Aby zaoszczędzić swój czas i pieniądze najlepiej jest skorzystać z bezpłatnej konsultacji z niezależnym ekspertem finansowym, który porówna wszystkie oferty dostępne na rynku.
Za każdym razem, gdy ubiegamy się o kredyt, instytucja finansowa musi dokładnie ocenić, czy będziemy w stanie terminowo spłacać zobowiązanie wraz z odsetkami. W tym celu analitycy sprawdzają dane zawarte we wniosku, a także w innych dokumentach finansowych, które zależą od rodzaju i źródła naszych dochodów. Ponadto analizowane są informacje przekazane przez Biuro Informacji Kredytowej i rejestr dłużników. Na podstawie danych wyliczana jest maksymalna suma zadłużenia, jaką będziemy w stanie spłacić.
Warto pamiętać, że banki posiadają różne algorytmy do obliczania zdolności kredytowej. Aby zaoszczędzić swój czas i pieniądze najlepiej jest skorzystać z bezpłatnej konsultacji z niezależnym ekspertem finansowym, który porówna wszystkie oferty dostępne na rynku.
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Największy wpływ na obliczanie zdolności kredytowej ma oczywiście wysokość osiąganych przez nas dochodów netto. Gdy jednak ubiegamy się o kredyt hipoteczny lub inne długoterminowe zobowiązanie o dużej wartości, istotne stają się również inne elementy. W takich sytuacjach bierzemy dodatkowo pod uwagę m.in. źródło, regularność i okres uzyskiwania wpływów na konto bankowe.
Dla przykładu w tym artykule oprę się na najczęstszych formach dochodu, czyli etacie oraz jednoosobowej działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych.
Największy wpływ na obliczanie zdolności kredytowej ma oczywiście wysokość osiąganych przez nas dochodów netto. Gdy jednak ubiegamy się o kredyt hipoteczny lub inne długoterminowe zobowiązanie o dużej wartości, istotne stają się również inne elementy. W takich sytuacjach bierzemy dodatkowo pod uwagę m.in. źródło, regularność i okres uzyskiwania wpływów na konto bankowe.
Dla przykładu w tym artykule oprę się na najczęstszych formach dochodu, czyli etacie oraz jednoosobowej działalności gospodarczej rozliczanej na zasadach ogólnych.
Zdolność dla osób będących na etacie
Zdolność dla osób
będących na etacie
Dla jakich typów umów o pracę można ubiegać się o kredyt hipoteczny?
- umowa o pracę na czas nieokreślony – najkorzystniejsza sytuacja, dochody są w pełni uwzględniane, a o kredyt możemy starać się już po upływie trzech miesięcy od momentu podpisania umowy,
- umowa o pracę na czas określony – mniej korzystne warunki, w takim przypadku banki mogą uwzględnić około 80% uzyskiwanych dochodów lub przeprowadzić badanie stabilności dochodów, czyli porównania aktualnych zarobków z tymi uzyskanymi w poprzednim roku. Do zdolności uwzględniana jest wtedy niższa wartość. Ponadto może być wymagana promesa (potwierdzenie zatrudnienia po okresie próbnym) lub ważność umowy na okres co najmniej 6-12 miesięcy.
- umowa o pracę na okres próbny – nie jest uwzględniana;
Dla jakich typów umów o pracę można ubiegać się o kredyt hipoteczny?
- umowa o pracę na czas nieokreślony – najkorzystniejsza sytuacja, dochody są w pełni uwzględniane, a o kredyt możemy starać się już po upływie trzech miesięcy od momentu podpisania umowy,
- umowa o pracę na czas określony – mniej korzystne warunki, w takim przypadku banki mogą uwzględnić około 80% uzyskiwanych dochodów lub przeprowadzić badanie stabilności dochodów, czyli porównania aktualnych zarobków z tymi uzyskanymi w poprzednim roku. Do zdolności uwzględniana jest wtedy niższa wartość. Ponadto może być wymagana promesa (potwierdzenie zatrudnienia po okresie próbnym) lub ważność umowy na okres co najmniej 6-12 miesięcy.
- umowa o pracę na okres próbny – nie jest uwzględniana;
Zdolność dla prowadzących działalność
Zdolność dla osób
z działalnością
W przypadku przedsiębiorców, aby uzyskać kredyt hipoteczny, działalność powinna być prowadzona nieprzerwanie od co najmniej 12 miesięcy. Czasami jednak bank wymaga minimum 2 lat aktywności na rynku.
Dla rozliczających się na zasadach ogólnych zdolność kredytowa wyciągana jest na podstawie dochodów netto (opodatkowanych). Natomiast w zdecydowanie gorszym położeniu są osoby, które rozliczają swoje firmy przy pomocy ryczałtu lub karty podatkowej. Na podstawie takich form opodatkowania, instytucjom trudno jest wyliczyć faktyczną wysokość zarobków, dlatego zapobiegawczo stosują niekorzystne zasady szacowania zdolności kredytowej. Dla przykładu ryczałtowcy mogą liczyć na uznanie zaledwie 20-40% swoich dochodów co mocno ogranicza możliwości.
W przypadku przedsiębiorców, aby uzyskać kredyt hipoteczny, działalność powinna być prowadzona nieprzerwanie od co najmniej 12 miesięcy. Czasami jednak bank wymaga minimum 2 lat aktywności na rynku.
Dla rozliczających się na zasadach ogólnych zdolność kredytowa wyciągana jest na podstawie dochodów netto (opodatkowanych). Natomiast w zdecydowanie gorszym położeniu są osoby, które rozliczają swoje firmy przy pomocy ryczałtu lub karty podatkowej. Na podstawie takich form opodatkowania, instytucjom trudno jest wyliczyć faktyczną wysokość zarobków, dlatego zapobiegawczo stosują niekorzystne zasady szacowania zdolności kredytowej. Dla przykładu ryczałtowcy mogą liczyć na uznanie zaledwie 20-40% swoich dochodów co mocno ogranicza możliwości.
Inne źródła dochodów
Inne źródła dochodów
Możliwymi źródłami dochodów są nie tylko zarobki z pracy, ale także dochody z wynajmu mieszkań, emerytury, renty (o ile jest to renta bezterminowa), a nawet 500+ (w kilku bankach). Ważne jest, aby dochody te miały charakter cykliczny i mogły zostać udokumentowane. Warto także pamiętać, że do uwzględnienia zdolności mogą być też zaliczane premie, prowizje czy płace za nadgodziny.
Z drugiej strony podczas oceny zdolności kredytowej, nie są brane pod uwagę wynagrodzenia z pracy „na czarno”, renty czasowej, niezgłoszonego wynajmu mieszkań, alimentów, stypendiów, zasiłków i innych świadczeń socjalnych.
Możliwymi źródłami dochodów są nie tylko zarobki z pracy, ale także dochody z wynajmu mieszkań, emerytury, renty (o ile jest to renta bezterminowa), a nawet 500+ (w kilku bankach). Ważne jest, aby dochody te miały charakter cykliczny i mogły zostać udokumentowane. Warto także pamiętać, że do uwzględnienia zdolności mogą być też zaliczane premie, prowizje czy płace za nadgodziny.
Z drugiej strony podczas oceny zdolności kredytowej, nie są brane pod uwagę wynagrodzenia z pracy „na czarno”, renty czasowej, niezgłoszonego wynajmu mieszkań, alimentów, stypendiów, zasiłków i innych świadczeń socjalnych.
Koszty stałe i zobowiązania
Koszty stałe i zobowiązania
Wysokość dochodów nie jest jedynym czynnikiem decydującym o zdolności kredytowej. Banki zwracają również uwagę na to, ile pozostaje nam w budżecie domowym po odliczeniu stałych miesięcznych wydatków. Koszty utrzymania domu są ustalane na podstawie danych opublikowanych przez GUS.
Standardowy poziom kosztów utrzymania dla osoby dorosłej wynosi około 1200-1500 zł. Za każde dziecko bank może przyjąć dodatkowe koszty w wysokości od 900 do 1200 zł.
Wpływ na zdolność kredytową mają również wszelkie zobowiązania finansowe wobec banków, parabanków, a także płacone alimenty. W tym przypadku kredytodawca sumuje wszystkie koszty, raty, limity w rachunku oraz na karcie kredytowej, nawet jeśli ich nie wykorzystujemy i odejmuje od dochodów.
Wysokość dochodów nie jest jedynym czynnikiem decydującym o zdolności kredytowej. Banki zwracają również uwagę na to, ile pozostaje nam w budżecie domowym po odliczeniu stałych miesięcznych wydatków. Koszty utrzymania domu są ustalane na podstawie danych opublikowanych przez GUS.
Standardowy poziom kosztów utrzymania dla osoby dorosłej wynosi około 1200-1500 zł. Za każde dziecko bank może przyjąć dodatkowe koszty w wysokości od 900 do 1200 zł.
Wpływ na zdolność kredytową mają również wszelkie zobowiązania finansowe wobec banków, parabanków, a także płacone alimenty. W tym przypadku kredytodawca sumuje wszystkie koszty, raty, limity w rachunku oraz na karcie kredytowej, nawet jeśli ich nie wykorzystujemy i odejmuje od dochodów.
Oblicz swoją zdolność kredytową
Oblicz swoją zdolność kredytową
Jako przykład do obliczenia zdolności kredytowej posłużę się małżeństwem, gdzie mąż zarabia 4000 zł netto prowadząc działalność gospodarczą (zasady ogólne), a żona 4000 zł netto na etacie. Nie mają dzieci, natomiast płacą ratę kredytu 500 zł.
Dochód netto: | 4000 zł + 4000 zł = 8000 zł |
Koszty utrzymania: – osoba dorosła 1200-1500 zł – dziecko 900-1200 zł | 8000 zł – 2400 zł (1200 x 2) = 5600 zł |
Zgodnie z rekomendacją KNF suma rat kredytów nie powinna wynosić więcej niż 50% lub 65% dochodów netto. | 5600 zł x 65% = 3640 zł |
Rata kredytu: – w tym przykładzie 500 zł | 3640 zł – 500 zł = 3140 zł |
Maksymalna rata miesięczna uwzględniana do zdolności kredytowej. | 3140 zł |
Następnie musimy uwzględnić aktualne oprocentowania i wysokość rat kredytów. Przyjmijmy, że obecnie oprocentowania kredytów hipotecznych wynoszą średnio 8,5 do 9%, a raty w zależności od okresów wychodzą:
- kredyt na 30 lat na 100.000 zł = 800 zł/mies.
- kredyt na 25 lat na 100.000 zł = 840 zł/mies.
- kredyt na 20 lat na 100.000 zł = 900 zł/mies.
Maksymalna rata miesięczna jaka nam wyszła w obliczeniach, w przypadku kredytu na 30 lat daje możliwość wzięcia kredytu na poziomie blisko 400 000 zł.
Jako przykład do obliczenia zdolności kredytowej posłużę się małżeństwem, gdzie mąż zarabia 4000 zł netto prowadząc działalność gospodarczą (zasady ogólne), a żona 4000 zł netto na etacie. Nie mają dzieci, natomiast płacą ratę kredytu 500 zł.
Dochód netto: | 4000 zł + 4000 zł = 8000 zł |
Koszty utrzymania: – osoba dorosła 1200-1500 zł – dziecko 900-1200 zł | 8000 zł – 2400 zł (1200 x 2) = 5600 zł |
Zgodnie z rekomendacją KNF suma rat kredytów nie powinna wynosić więcej niż 50% lub 65% dochodów netto. | 5600 zł x 65% = 3640 zł |
Rata kredytu: – w tym przykładzie 500 zł | 3640 zł – 500 zł = 3140 zł |
Maksymalna rata miesięczna uwzględniana do zdolności kredytowej. | 3140 zł |
Następnie musimy uwzględnić aktualne oprocentowania i wysokość rat kredytów. Przyjmijmy, że obecnie oprocentowania kredytów hipotecznych wynoszą średnio 8,5 do 9%, a raty w zależności od okresów wychodzą:
- kredyt na 30 lat na 100.000 zł = 800 zł/mies.
- kredyt na 25 lat na 100.000 zł = 840 zł/mies.
- kredyt na 20 lat na 100.000 zł = 900 zł/mies.
Maksymalna rata miesięczna jaka nam wyszła w obliczeniach, w przypadku kredytu na 30 lat daje możliwość wzięcia kredytu na poziomie blisko 400 000 zł.
Od czego jeszcze zależy zdolność kredytowa?
Od czego jeszcze zależy zdolność kredytowa?
Jak już wcześniej zaznaczyłem, każdy bank stosuje nieco odmienne podejście do obliczania zdolności kredytowej, co może prowadzić do znacznych różnic w wyniku. Poza dochodami i zobowiązaniami, instytucje finansowe uwzględniają również m.in. takie kwestie jak:
- Wkład własny – obecnie min. 10%, natomiast od 20% mamy możliwość skorzystania z pełnej oferty banków i lepszych warunków (od 1 marca 2022 roku funkcjonuje również program „Mieszkanie Bez Wkładu Własnego” 🔍, ale ma go w ofercie tylko kilka banków).
- Wiek kredytobiorcy – kredyt hipoteczny najczęściej udzielany jest na 20-30 lat, natomiast maksymalny moment zakończenia umowy powinien zmieścić się w granicy 70-75 lat.
- Stan cywilny – istnieje możliwość wnioskowania o kredyt wraz z inną osobą, jednak niektóre banki wykazują większe zainteresowanie kredytobiorcami posiadającymi małżonka, widząc w tym stabilniejsze źródło dochodu.
Jak już wcześniej zaznaczyłem, każdy bank stosuje nieco odmienne podejście do obliczania zdolności kredytowej, co może prowadzić do znacznych różnic w wyniku. Poza dochodami i zobowiązaniami, instytucje finansowe uwzględniają również m.in. takie kwestie jak:
- Wkład własny – obecnie min. 10%, natomiast od 20% mamy możliwość skorzystania z pełnej oferty banków i lepszych warunków (od 1 marca 2022 roku funkcjonuje również program „Mieszkanie Bez Wkładu Własnego” 🔍, ale ma go w ofercie tylko kilka banków).
- Wiek kredytobiorcy – kredyt hipoteczny najczęściej udzielany jest na 20-30 lat, natomiast maksymalny moment zakończenia umowy powinien zmieścić się w granicy 70-75 lat.
- Stan cywilny – istnieje możliwość wnioskowania o kredyt wraz z inną osobą, jednak niektóre banki wykazują większe zainteresowanie kredytobiorcami posiadającymi małżonka, widząc w tym stabilniejsze źródło dochodu.
Podsumowanie
Podsumowanie
To, co przedstawiłem powyżej, to tylko niewielka część zagadnień związanych z kredytem hipotecznym oraz zdolnością kredytową. Każdy klient ma swoją indywidualną sytuację i nawet po przestudiowaniu informacji w Internecie, zazwyczaj pojawiają się wątpliwości i pytania.
Warto wiedzieć, że kredyt hipoteczny wiąże się z wieloma kosztami, takimi jak ubezpieczenia, podatek od czynności cywilno-prawnych, opłatami notarialnymi, wyceną nieruchomości, prowizjami, itp. Zachęcam więc do samodzielnego wyliczenia swojej zdolności kredytowej, aby zorientować się, czy stać Cię na kredyt, ale równie mocno zachęcam do kontaktu ze mną 🔍, by uzyskać jasność co do swojej sytuacji finansowej oraz wsparcie w całym procesie kredytowym.
To, co przedstawiłem powyżej, to tylko niewielka część zagadnień związanych z kredytem hipotecznym oraz zdolnością kredytową. Każdy klient ma swoją indywidualną sytuację i nawet po przestudiowaniu informacji w Internecie, zazwyczaj pojawiają się wątpliwości i pytania.
Warto wiedzieć, że kredyt hipoteczny wiąże się z wieloma kosztami, takimi jak ubezpieczenia, podatek od czynności cywilno-prawnych, opłatami notarialnymi, wyceną nieruchomości, prowizjami, itp. Zachęcam więc do samodzielnego wyliczenia swojej zdolności kredytowej, aby zorientować się, czy stać Cię na kredyt, ale równie mocno zachęcam do kontaktu ze mną 🔍, by uzyskać jasność co do swojej sytuacji finansowej oraz wsparcie w całym procesie kredytowym.
Mariusz Chromik
